Le tabelle millesimali esprimono attraverso dei coefficienti il valore delle singole unità immobiliari in modo proporzionale rispetto all’edificio di appartenenza: tali valori vengono solitamente indicati in apposito schema o tabella allegata al regolamento condominiale.
Nella normativa il riferimento va all’articolo 68 delle disposizioni attuative del codice civile.
Il valore dei singoli immobili espressi nelle tabelle millesimali possono essere anche modificati e/o rettificati, ma non c’è una maggioranza: il quorum di approvazione (per una valida delibera) è sempre l’unanimità. Secondo quanto previsto dall’articolo 1136 secondo comma la maggioranza degli intervenuti pari ad almeno la metà del valore dell’edificio può approvare la rettifica o revisione delle tabelle millesimali solo in due casi: quando risulta che sono state emesse erroneamente (e/o conseguenza di un errore) oppure quando si verifica la mutazione o modifica di una parte dell’edificio (esempio l’innalzamento di un piano) o l’alterazione per più di un quinto del valore anche di una sola unità immobiliare (esempio l’accorpamento della parte di un’altra unità).
Le tabelle millesimali vengono definite nell’art.1123 c.c. primo comma dove si specifica che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni degli edifici per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione”. La giurisprudenza ritiene che la convenzione sia da intendersi come facoltà di andare in deroga a quanto stabilito ma con l’unanimità dei partecipanti: la non unanimità dei consensi presuppone l’invalidità della delibera assembleare.
Le tabelle millesimali ad unanimità di giudizio rappresentano l’emblema della vita condominiale, la rappresentanza, o meglio il valore del voto che ciascun condomino rappresenta in assemblea viene quantificata attraverso il calcolo delle maggioranze derivante dalla tabella dei valori millesimali.
Normalmente le nuove costruzioni sono accompagnate da un regolamento contrattuale di condominio al quale vengono allegate le tabelle millesimali già predisposte dal costruttore, indicanti quindi anche le quote di comproprietà delle parti comuni appartenenti ai singoli condomini.
Le tabelle millesimali principali e secondarie
A che cosa servono le tabelle millesimali? Sostanzialmente le tabelle esprimono dei valori numerici relative alle singole unità immobiliari: siano essi appartamento, negozio, box auto interrati e non, con singola valutazione dei relativi balconi e terrazzi. La quota esprime il valore proporzionale tra il valore di ogni unità e la somma del valore di tutte le proprietà esclusive: non entrano a far parte del conteggio le parti comuni.
Le tabelle per essere opponibili a terzi (valore giudiziale) devono essere redatte da un tecnico professionista abilitato, regolarmente iscritto all’albo.
Il tecnico per poter emettere, o fare una revisione delle tabelle millesimali in maniera congrua dovrà fare dei sopralluoghi, accertare le effettive condizioni del condominio ed istruire una perizia di stima di tutte le proprietà esclusive dei vari condomini ed applicare dei criteri di stima per calcolare i coefficienti di piano, di destinazione e del volume.
Le tabelle principali sono indispensabili da utilizzare per la proprietà e possono essere utilizzate per scale, ascensore e riscaldamento centralizzato.
Le tabelle secondarie possono essere utilizzate per situazioni diverse come pulizie scale, spese di portierato, manutenzioni di zone esterne e suddivisioni in relazione ad es. della scala a / b / c.
Anche se su internet si trovano download di software free (programma) per la redazione e il calcolo di tabelle millesimali gratis, è necessario avere una preparazione tecnica per utilizzarli correttamente.
Diffidate dagli amministratori che dicono di sopperire alla preparazione di un tecnico e “costruire” con un foglio excel o di calcolo scaricato gratis da internet da utilizzare per ipotizzare un preventivo di tabelle o per un’azione di revisione di quelle già esistenti.