Per innovazione nel condominio si intende la costituzione di una nuova opera (esempio ascensore, cappotto, canna fumaria, autoclave) aggiunta ad una struttura già preesistente, oppure una modifica sostanziale che determini un utilizzo diverso rispetto alla destinazione per il quale era stato costruito in origine.
Diversa definizione ha la modifica: quando essa non comporta la diversificazione della destinazione d’uso o non aggiunge una nuova opera viene considerata un atto di ordinaria amministrazione, che permetterà di utilizzare il bene comune con maggior profitto da parte di tutti.
INNOVAZIONI E CODICE CIVILE:
Secondo il codice civile (artt. 1136 e 1120) le innovazioni devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti rappresentante la maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio. Con la maggioranza di cui sopra si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggiore rendimento delle parti comuni.
La delibera se approvata correttamente vincola tutti i partecipanti al condominio compresi gli assenti ed i dissenzienti (essi potranno impugnare la delibera solo se non ci sono le maggioranze previste).
Le maggioranze di approvazione cambiano nel caso in cui il concetto di innovazione è volto a migliorare sicurezza e/o salubrità dell’edificio o degli impianti, nel caso in cui servano ad eliminare barriere architettoniche, diminuire consumo energetico, costruire parcheggi o fonti rinnovabili di energia, e in caso di installazione di impianti centralizzati di ricezione sia televisiva sia di altro genere (es. parabola) che permetta la ricezione di informazioni.
Le innovazioni sono vietate nel caso in cui possono compromettere la stabilità o la sicurezza degli edifici, il decoro o che possano inibire l’utilizzo delle parti comuni ad alcuni condomini.
BARRIERE ARCHITETTONICHE:
Le barriere architettoniche all’interno di un condominio possono impedire ad un disabile il pieno utilizzo della struttura e/o delle parti comuni.
Per permettere anche ai disabili di usufruire correttamente e completamente degli spazi comuni e della propria abitazione le Leggi 13/89 e 62/89 prevedono una facilitazione per il superamento delle barriere architettoniche: il condomino interessato può fare richiesta all’assemblea, ed entro tre mesi la stessa dovrà pronunciarsi; la maggioranza necessaria all’approvazione sia in prima sia in seconda convocazione, deve corrispondere alla maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea non approva tale innovazione, il richiedente può procedere a proprie spese apportando le innovazioni previste sulle parti comuni dando il via ai lavori per abbattere le barriere architettoniche (es. installazione di servo scala).
QUANDO SI RICHIEDONO INNOVAZIONI GRAVOSE O VOLUTTUARIE:
Nell’art. 1121 si fa una differenziazione tra i vari tipi di innovazione, classificandone alcune come comportanti una spesa gravosa o con un carattere voluttuario rispetto alle condizioni ed all’importanza dell’edificio: le stesse se possono essere utilizzate in maniera separata, possono essere sostenute economicamente solo da coloro che ne approvano la richiesta.
Coloro che non sono interessati e non intendono sostenere una spesa particolarmente gravosa (esempio la costruzione di una piscina) o un’innovazione voluttuaria (esempio gli automatismi di cancelli e porte che funzionano anche in manuale) sono esonerati dal farlo.
Se i condomini volessero in seguito utilizzare l’innovazione potranno farlo contribuendo con la propria quota alle spese sostenute per realizzarla.
Per stabilire se un’opera innovativa è gravosa o voluttuaria bisogna che i condomini dissenzienti che non vogliono affrontare la spesa rapportino la spesa all’importanza ed alle condizioni dell’edificio, confrontando la proporzione tra costo dell’opera e l’aumento di valore del bene comune.