Che cosa si intende per affittacamere?
Secondo la legge 217/83, l’affittacamere viene definito come:
“Una struttura composta da non più di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari.”
Si tratta quindi di un’attività di ricezione che comprende al massimo 12 posti letto, dislocati in diversa maniera a seconda delle proprie disponibilità, che prevede un affitto per periodi brevi, solitamente a scopo turistico.
Le diversità col bed&breakfast sono le seguenti:
- non c’è obbligo di servire la prima colazione;
- il numero di posti letto è superiore;
- non sussiste un limite temporale nell’arco dell’anno.
Di solito tale attività viene svolta da chi possiede una seconda casa che desidera lavorare con il turismo senza impegnarsi in contratti d’affitto a lunga scadenza; infatti l’affittacamere può essere gestito sia occasionalmente che in forma professionale, sempre che la gestione sia a carico di un cittadino privato e non da una struttura alberghiera.
Nel primo caso non viene richiesta l’iscrizione alla camera di commercio e neppure il possesso della partita IVA, ma il requisito necessario è quello che il proprietario dell’immobile abbia la residenza oppure il domicilio presso l’abitazione destinata allo scopo.
Nel secondo caso il titolare deve possedere la partita IVA che va aperta entro 30 giorni dall’inizio dell’attività utilizzando il codice Ateco numero 55.23.5, essere iscritto alla Camera di Commercio e può non risultare residente né domiciliato nell’immobile adibito all’attività.
L’IVA ha un’aliquota pari al 10% della cifra totale incassata.
Quali sono i passaggi necessari per aprire un affittacamere?
Lo abbiamo chiesto al proprietario della struttura Affittacamere Bolondi, che oggi ci darà dei consigli in cui vedremo i passi da seguire per avviare questo tipo di attività, a partire da quali sono i documenti necessari per aprire un affittacamere.
Per iniziare l’attività di affittacamere è sempre necessario presentare una Scia Commerciale; si tratta della pratica che viene richiesta per ogni attività d’impresa oppure di commercio.
Oltre ad essa, sono indispensabili numerosi documenti che devono essere inviati per via telematica allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del proprio comune di appartenenza, con firma digitale obbligatoria.
La procedura tramite i portali web appositamente predisposti ha notevolmente semplificato l’iter burocratico, consentendo una maggiore velocità nell’ottenere i permessi necessari.
I principali documenti da allegare sono i seguenti:
- carta d’identità del titolare;
- codice fiscale del titolare;
- attestazione di essere in possesso dei requisiti morali necessari per gestire l’attività;
- documentazione completa relativa all’immobile sede dell’attività;
- attestazione dei requisiti igienico-sanitari dell’immobile;
- conformità architettonica dell’abitazione;
- planimetria aggiornata che riporti l’effettivo numero di letti a disposizione dei clienti;
- planimetria della dislocazione dei servizi igienici messi a disposizione.
Di solito, per la presentazione di tale documentazione, è consigliabile affidarsi ad un tecnico abilitato nel settore.
All’arrivo, ogni ospite deve presentare i propri documenti che vengono comunicati dal gestore alle autorità di Pubblica Sicurezza poiché è necessario che tutte le presenze siano tracciabili e monitorate.
Il termine consentito per effettuare questa comunicazione è di 48 ore dal momento in cui il cliente ha preso possesso della camera; il portale a cui fare riferimento è quello della Polizia di Stato “Alloggiati-Web”.
Per l’scrizione al portale è necessario rivolgersi alla Questura della propria zona d’appartenenza e compilare modulistica specifica.
Il Comune ha la facoltà di effettuare controlli ed ispezioni presso l’abitazione adibita ad affittacamere.
Quali devono essere i requisiti igienico-sanitari necessari?
I requisiti igienico-sanitari richiesti per l’attività di affittacamere sono i medesimi previsti per l’edilizia residenziale: una stanza da bagno completa per ogni tre camere da letto, una delle quale deve essere dotata di servizi igienici accessibili alle persone disabili.
Qualora l’attività sia gestita occasionalmente ed in maniera sporadica, la stanza da bagno può essere quella utilizzata in ambito famigliare.
Quali sono i requisiti delle stanze da letto?
L’arredamento delle stanze da letto è lasciato alla discrezione del proprietario della struttura, partendo dal presupposto che devono essere garantiti tutti i requisiti di comfort abitativo previsti dalle normative.
La stanza deve quindi contenere:
– uno o più letti dotati di materasso comodo ed igienicamente adeguato, con uno o più guanciali;
– un armadio di dimensioni sufficienti per offrire uno spazio conforme alle necessità di un breve soggiorno;
– una scrivania, con sedia, sostituibile con un tavolo;
– uno o più comodini;
– un cestino per rifiuti.
Si tratta dell’arredamento minimo richiesto che solitamente viene arricchito con altri complementi d’arredo per rendere le stanza più accogliente e fruibile, nell’interesse della clientela che vi soggiorna.
Quali sono i servizi che si affiancano alla disponibilità della camera?
Nella gestione di affittacamere sono compresi alcuni servizi di base che devono venire garantiti al momento dell’avvio di tale attività:
– pulizia quotidiana delle stanze da letto e di quelle da bagno;
– cambio della biancheria per ogni nuovo cliente;
– se il soggiorno si prolunga oltre sette giorni il cambio deve avere come minimo una frequenza settimanale;
– disponibilità di acqua calda e fredda senza limitazione;
– fornitura di energia elettrica;
– riscaldamento adeguato e conforme alle esigenze del cliente;
– personale sempre reperibile e disponibile alle necessità dell’utente.
Il Comune d’appartenenza può effettuare controlli e sopralluoghi per verificare il reale stato di fatto degli ambienti, le loro condizioni igienico-sanitarie, il numero di letti effettivi e la presenza del responsabile dell’attività.
Qual è la normativa in ambito economico?
È necessario comunicare annualmente il tariffario aggiornato dei prezzi richiesti per l’affitto delle camere, avendo cura di informare il Comune di ogni variazione delle tariffe applicate; tali tariffe devono venire esposte in maniera chiara ed evidente anche all’interno della struttura abitativa.
La trasparenza dei costi relativi alle camere da affittare è un requisito indispensabile per non incorrere in sanzioni amministrative, allo scopo di non incentivare scambi di somme “in nero” che non sono legalmente ammesse e che sono perseguibili di multe.
Chi esercita occasionalmente l’attività di affittacamere è tenuto a rilasciare al cliente una ricevuta non fiscale redatta in duplice copia, di cui la prima viene consegnata al cliente mentre la seconda viene trattenuta dal gestore; tale documento non ha valore fiscale ma serve unicamente per certificare la somma globale annua degli incassi percepiti.
Qualora la somma per la permanenza superi l’importo totale di 77,47 euro è necessario apporre sulla ricevuta una marca da bollo di due euro.
La cifra totale derivante dai proventi incassati in un anno deve venire dichiarata nella Denuncia dei Redditi, nel quadro relativo ai redditi diversi da quello principale.
Trattandosi nella maggior parte dei casi di brevi permanenze della durata inferiore ai trenta giorni, non è previsto alcun obbligo di stipula né registrazione di contratto d’affitto, anche se è consigliabile compilare un documento che riporti gli accordi tra le part firmato da entrambi i contraenti.
Tale stesura non ha un valore legale, ma serve a tutelare sia il gestore che il cliente dell’affittacamere.