Comprare casa è una decisione importante, che comporta un investimento considerevole. Quindi conviene essere preparati, dal momento della scelta, alla compravendita, alle tasse.
Comprare casa è una delle decisioni più importanti che si presentino nella nostra vita: ecco perché è importante farsi trovare preparati o meglio ancora affidandosi a professionisti del settore.
Oltre al prezzo dell’immobile, occorre prevedere i costi accessori, che incidono di circa il 10 % sul totale e comprendono le tasse, la percentuale per l’agenzia e la parcella del notaio. A questi si aggiungono poi quelli del trasloco, di un’eventuale ristrutturazione e dei mobili.
Come scegliere la casa da comprare
Per scrivere questa guida che aiuta qualsiasi acquirente a sapere tutto su cosa serve per comprare casa ci siamo fatti aiutare da Chiara Lucchesi di Grimaldimilanocentro.com, agenzia immobiliare di Milano leader nella vendita e valutazione immobiliare. E’ sempre opportuno avere ben chiare le caratteristiche indispensabili e capire se l’immobile individuato le soddisfa. A partire dal prezzo (se è in linea con il mercato o meno) e dalle esigenze personali.
Per scegliere nel modo giusto, conviene vedere più di una casa (in modo da avere dei confronti) e dopo aver posto le giuste domande, se l’interesse rimane alto, non perdere tempo e fare un’offerta.
Le condizioni: sia dell’appartamento, sia dello stabile. Se l’abitazione non è in perfetto stato, sarebbe opportuno avere un idea dei costi di ristrutturazione.
Illuminazione e rumorosità: fare almeno due sopralluoghi in orari diversi vi farà capire la sua luminosità e la sua rumorosità
La posizione: Quanto è lontana la nuova casa dal posto di lavoro? Se si hanno figli, quanto dista dalla scuola? Esistono mezzi pubblici comodi per raggiungere le proprie mete principali o i collegamenti e le strutture primarie dove si trovano? Se la zona è molto residenziale: quanto è difficile parcheggiare o c’è un box/posto auto?
Come funziona la compravendita
Il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della casa da un soggetto all’altro attraverso il corrispettivo di un prezzo è sancito dal codice civile (art. 1470).
Per arrivare a questo momento, di solito sono previste una serie di tappe che tutelano il compratore. Prima di approdare al passaggio di proprietà, che si conclude con il rogito, occorre controllare la regolarità dell’immobile, sia dal punto di vista urbanistico, sia per quanto riguarda la presenza di eventuali ipoteche.
È, infatti, un diritto dell’acquirente pretendere di sciogliere qualsiasi dubbio che riguardi la casa che sta per comprare, ponendo tutte le domande del caso a chi vende, direttamente oppure attraverso l’agenzia. E questo prima di firmare qualsiasi documento, perché dopo è difficile tornare indietro.
Chiedere la documentazione
L’abitazione deve risultare conforme dal punto di vista urbanistico e catastale, cioè deve corrispondere alla planimetria depositata in catasto. È stata costruita regolarmente? Se non è nuova ed è stata venduta e acquistata più volte attraverso un rogito, molto probabilmente è regolare.
Se è nuova o comunque costruita da pochi anni, chi la possiede deve mostrare la concessione edilizia e il certificato d’agibilità, che attesta anche la sussistenza dei requisiti igienico-sanitari. Sarà comunque il notaio a effettuare e certificare tutti questi controlli prima del rogito.
Casa di nuova costruzione
Se la casa è stata appena costruita, è dovere del costruttore produrre tutta la documentazione che ne dimostri la regolarità (concessione edilizia e progetto approvato dal Comune).
È importante perché talvolta i locali dell’ultimo piano o al pianterreno possono figurare sul progetto come magazzini o soffitte. Venditori di pochi scrupoli potrebbero presentarli come appartamenti veri e propri, ma sul rogito sarebbero registrati come soffitta o magazzino.
Che cosa comporta? Che non sempre è possibile la conversione d’uso, se non dopo interventi particolari (che implicano costi e tempi).
Se l’immobile è in costruzione, esistono due strumenti per proteggersi. Al momento del preliminare bisogna chiedere al venditore di rilasciare la fideiussione (bancaria o assicurativa) a garanzia delle somme consegnate o ancora da consegnare prima del rogito.
Il costruttore o venditore dell’immobile è inoltre obbligato (Dlgs 122/2005) a rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che lo garantisce in caso di eventuali danni dell’edificio e da difetti costruttivi.
Case costruite prima del 1967: un’eccezione per la licenza edilizia
Di frequente, quando risulta difficile reperire la documentazione per gli edifici più vecchi, nel rogito viene scritta la dicitura “ante 1967” o “edificio anteriore al 1967”.
Ciò è possibile perché, prima di questa data, non era necessario richiedere la licenza edilizia se si costruiva fuori dal centro abitato. Poi, proprio dal 1° settembre di quell’anno, dopo l’entrata in vigore della legge Ponte, la licenzia edilizia divenne obbligatoria per tutti gli immobili.
Per poter ricorrere a questa soluzione, è necessario che vengano soddisfatti due requisiti: che l’abitazione si trovi in un edificio davvero situato fuori del centro abitato dell’epoca (che solitamente corrisponde al centro storico attuale di una città) e che sia in qualche modo dimostrabile l’edificazione in epoca anteriore al 1967.
Le tappe del passaggio di proprietà
Sono tre gli step che portano all’acquisto di un immobile: la proposta d’acquisto, il preliminare e il rogito.
1. La proposta irrevocabile d’acquisto
Serve soprattutto per bloccare il prezzo pattuito. È usata solo per le compravendite effettuate tramite un’agenzia immobiliare, tanto che l’intermediario non solo procura il modulo, ma è anche obbligato a sottoscriverlo, insieme a chi compra. Nelle trattative fra privati si ricorre direttamente al compromesso.
È un vincolo per chi compra. Spetta all’agenzia depositare il modulo alla Camera di Commercio. Questo documento ha carattere unilaterale, ossia vincola soltanto il compratore. Il venditore, invece, è libero di accettare o meno la proposta entro il termine fissato, che di solito è di 15 giorni.
Oltre alla data di scadenza, devono essere indicati i dati catastali e precisato che l’acquisto va inteso a corpo, ossia che comprende anche la quota spettante di parti comuni. Deve risultare se l’appartamento è locato o libero e prevedere l’impegno, da parte di chi vende, a verificare la regolarità urbanistica e catastale.
Alla proposta segue un deposito cauzionale di denaro: se il venditore accetta la proposta, è la caparra confirmatoria che sarà detratta dal prezzo di vendita. Se l’acquirente ha un ripensamento dopo l’accettazione del venditore, la cauzione non sarà rimborsata e chi compra dovrà pagare ugualmente il compenso di mediazione all’agente.
2. l contratto preliminare di compravendita
Detto anche semplicemente preliminare, promessa di vendita o compromesso, è un contratto in cui venditore e acquirente si impegnano a stipulare l’atto d’acquisto. Non è un atto obbligatorio, ma può servire quando la vendita immediata non è possibile: è un modo per legare chi compra e chi vende. Inoltre, completa la proposta d’acquisto, che diventa così più dettagliata e completa.
Per il compromesso, notaio sì o no?
Non esiste alcun obbligo che un compromesso sia redatto da un notaio. Ma, non facendolo, abbiamo in mano soltanto un atto privato. Per diventare atto pubblico, e quindi legalmente valido, occorre che sia sottoscritto da un notaio (e trascritto presso l’Agenzia del Territorio).
A questo punto, sarà la legge stessa a impedire che l’immobile possa essere venduto a qualcun altro, vi si possa iscrivere un’ipoteca o che possano essere costituiti servitù passive o qualsiasi altro atto pregiudizievole.
La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate è sempre obbligatoria: entro 20 giorni se si stipula senza notaio; entro 30 giorni se è il notaio a provvedere alla registrazione in via telematica del documento da lui redatto. Perché sia valido, il documento deve contenere il consenso delle parti, la determinazione esatta dell’abitazione in vendita e il suo prezzo.
I costi del compromesso
La registrazione ha sempre un costo:
- Imposta di registro: 200 euro.
- Marca da bollo: una da 16 euro ogni 4 facciate o comunque ogni 100 righe.
Le marche da bollo sono da apporre su ciascuna copia (minimo due). Vanno acquistate sempre prima di firmare l’atto perché devono avere o la stessa data o essere antecedenti. In caso contrario, ci saranno da aggiungere delle sanzioni
Se sono state versate somme a titolo di caparra o acconto, dovrà essere pagata l’imposta proporzionale di registro pari a:
- 0,50% in caso di caparra confirmatoria.
- 3% in caso di acconto sul prezzo di vendita.
Questa imposta sarà poi recuperata in sede di rogito. Infatti, è considerata come acconto di quella dovuta per la successiva registrazione dell’atto definitivo. Se l’acquisto è soggetto a Iva (se si acquista casa direttamente dall’impresa costruttrice), per gli acconti si deve pagare solo l’imposta fissa di 200 euro.
Il pagamento deve essere effettuato attraverso un modello F24. Per finire, serve la compilazione del modello 69, che è una richiesta di registrazione. Questo modello si scarica dal sito dell’Agenzia delle Entrate.
Con il notaio le spese aumentano. Vanno infatti aggiunti:
- Onorario del professionista.
- Imposta di bollo di 155 euro.
- Imposta ipotecaria di 200 euro.
- Tasse ipotecarie di 35 euro.
3. Il rogito
È il contratto finale, stilato, controllato e garantito dal notaio. Chiamato anche atto definitivo di compravendita, deve essere accompagnato da determinati documenti e contenere precise informazioni:
- L’identità di tutte le parti (venditore, acquirente ed eventuale mediatore). Devono comparire anche il notaio e qualsiasi altra persona presa in causa nella procedura d’acquisto.
- Le classificazioni energetiche (tra cui l’Ape, attestato di prestazione energetica) e le certificazioni.
degli impianti della casa, che ne attestino la regolarità e la corrispondenza con quanto dichiarato in precedenza. - I dati catastali, le planimetrie e qualsiasi informazione serva sul bene immobiliare in questione.
- Il documento redatto dall’amministratore del Condominio che attesti il regolare pagamento da parte del venditore delle spese condominiali (salvo conguaglio).
- Tutto quanto riguarda il denaro in circolazione, (percentuali dovute ai mediatori, costo del notaio ecc.), allegando – quando necessario – richiesta e approvazione di un mutuo.
- L’agibilità dell’immobile, l’assenza di ipoteche, vincoli o vizi di qualsiasi natura.
L’agente immobiliare
Deve essere iscritto alla Camera di Commercio e avere un tesserino di riconoscimento. La legge dispone che non sia dovuta alcuna provvigione a chi pratica questa professione senza alcun titolo.
A lui, per legge, spetta il compito di verificare la provenienza della casa, la titolarità, la presenza o meno di vincoli e garantire con opportune clausole venditore e acquirente.
La provvigione dell’agente immobiliare
Il servizio dell’agenzia, naturalmente, ha un costo che viene pagato, sotto forma di provvigione, sia dal venditore, sia dall’acquirente. Quanto? Dipende, poiché nessuna legge impone tariffe fisse o tetti massimi.
Di solito, valgono gli usi del posto e le indicazioni della Camera di Commercio locale, anche se nulla di tutto ciò deve essere considerato vincolante. Grosso modo, una provvigione che non superi il 3% del prezzo di vendita può esser ritenuta equa, ma può anche arrivare al 5%.
Obbligatoria la fattura: ed è davvero importante, perché le spese di mediazione immobiliare sono deducibili dalla dichiarazione dei redditi, fino a un massimo di 1.000 euro.
Tasse sulla compravendita di una casa
Rappresentano una delle voci di spesa da sommare a quella del prezzo dell’immobile, ma se si tratta della prima casa, si ha diritto ad aliquote agevolate, sia per l’Iva sia per l’imposta di registro.
Agevolazioni prima casa
Il diritto alle agevolazioni è riconosciuto direttamente dal notaio, non è necessario fare domanda. Si tratta di:
- Riduzione dell’Iva dal 10% al 4% rivolto a chi acquista casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale.
- Imposta di registro al 2% per gli acquisti da privati; imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro.
- Credito d’imposta: il bonus prima casa per i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni, prevede la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare da quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.
Requisiti per agevolazioni prima casa
Per poter usufruire del bonus occorrono alcuni requisiti. Quelli della persona che compra sono: non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro un anno.
L’impegno a vendere l’immobile posseduto dovrà risultare nell’atto di acquisto (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione). Se questo non avviene, si perde il bonus prima casa e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.
Essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro o studio è situata nel suddetto Comune.
La casa può anche trovarsi nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro, anche se l’acquirente è stato poi trasferito all’estero per ragioni di lavoro; oppure trovarsi in qualsiasi Comune italiano se l’acquirente è cittadino italiano emigrato all’estero e non in possesso di altre case in Italia.
I requisiti dell’immobile
La casa e relative pertinenze (una per ciascuna categoria) deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali
- A/2 (abitazioni di tipo civile).
- A/3 (abitazioni di tipo economico).
- A/4 (abitazioni di tipo popolare).
- A/5 (abitazione di tipo ultra popolare).
- A/6 (abitazione di tipo rurale).
- A/7 (abitazioni in villini).
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni non spettano per abitazioni di tipo signorile, ville, castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico.